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最高法:政府与开发公司关于超出土地挂牌价的溢价款按比例分成的协议是否有效?

2021-09-15 08:52:16  

    本期话题

    土地使用权出让中,政府与开发公司订立的关于超出土地挂牌价的溢价款按比例分成协议是否有效?

    裁判观点

    1.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地使用权出让收支管理办法》的规定,土地出让收入应全部收缴国库并按规定使用范围安排支出;土地出让收入使用范围包括征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市建设支出以及其他支出。

    2.政府与开发公司订立协议约定,将固定面积的经营性土地按一定价格挂牌出让,如超出挂牌价,超出部分由政府和开发公司按一定的比例分成,该等约定与土地出让收入的法定使用范围显为不符,亦与上述法律规定精神相抵触;该约定的挂牌出让底价和分成比例亦非通过竞争性报价机制形成,而是由双方直接协商确定,此种变相减免土地出让金、挤占挪用土地收益的行为,明显损害了国家利益和社会公共利益。该溢价分成条款既有违现行法律,亦有损社会公共利益,应认定协议无效。

    相关法条

    1.《中华人民共和国城市房地产管理法》第十九条 土地使用权出让金应当全部上缴财政,列入预算,用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。2.《中华人民共和国土地管理法》第五十五条 以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位,按照国务院规定的标准和办法,缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后,方可使用土地。自本法施行之日起,新增建设用地的土地有偿使用费,百分之三十上缴中央财政,百分之七十留给有关地方人民政府。具体使用管理办法由国务院财政部门会同有关部门制定,并报国务院批准。3.《国有土地使用权出让收支管理办法》第十三条 土地出让收入使用范围包括征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市建设支出以及其他支出。

    判例来源

    中国裁判文书网:上诉人万载银湖实业有限公司与被上诉人万载县人民政府合同纠纷案;(2020)最高法民终149号;判决日期:2021年7月29日;发布日期:2021年8月30日

    文书节选

    以下是“万载银湖实业有限公司、万载县人民政府合同纠纷二审民事判决书(2020)最高法民终149号”节选内容:本院认为,关于案涉《项目合同书》的法律效力及银湖公司诉请能否予以支持的问题根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十九条关于“土地使用权出让金应当全部上缴财政,列入预算,用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定”和《中华人民共和国土地管理法》第五十五条关于“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位,按照国务院规定的标准和办法,缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后,方可使用土地。自本法施行之日起,新增建设用地的土地有偿使用费,百分之三十上缴中央财政,百分之七十留给有关地方人民政府。具体使用管理办法由国务院财政部门会同有关部门制定,并报国务院批准”的规定,土地出让收入应全部收缴国库并按规定使用范围安排支出。同时,财政部、国土资源部、中国人民银行联合出台的《国有土地使用权出让收支管理办法》第十三条明确规定,土地出让收入使用范围包括征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市建设支出以及其他支出。本案中,万载县政府和熊猫公司在《项目合同书》中关于“……根据利益共享原则,万载县政府将龙湖周边经营性土地约800亩,按40万元/亩挂牌出让,如超出挂牌价,超出部分万载县政府和熊猫公司按3:7的比例分成,即万载县政府得30%,熊猫公司得70%”的约定与土地出让收入的法定使用范围显为不符,该约定与上述法律规定精神相抵触。此外,《项目合同书》中约定的挂牌出让底价和分成比例亦非通过竞争性报价机制形成,而是由双方直接协商确定,此种变相减免土地出让金、挤占挪用土地收益的行为,明显损害了国家利益和社会公共利益,不应得到法律上的支持。因此,该溢价分成条款既有违现行法律,亦有损社会公共利益,一审法院据此认定案涉《项目合同书》无效具有事实与法律依据。一审法院已向银湖公司释明并告知若合同无效是否提出赔偿损失的给付请求,在银湖公司明确表示不变更诉讼请求的情形下,对其要求评估案涉257.58亩未出让土地市场价格的申请不予准许,同时以法律上履行不能判决驳回其诉讼请求,符合法律规定,应予维持。银湖公司关于要求万载县政府依照合同约定支付项目回购款12176.8万元及其迟延支付利息、46.85亩已出让土地溢价分成款5280万元及其迟延支付利息和257.58亩未出让土地溢价分成款29029.266万元及其迟延支付利息的上诉主张理据不足,本院不予支持。

    延伸阅读

    裁判观点:开发公司因土地容积率调整补交土地出让金,后政府又将该土地出让金的全部或者部分作为奖励拨付给开发公司,政府的行为属于以先征后返的形式变相减免土地出让收入,违反了〔国办发(2006)100号〕第一条的规定,损害了国家和公共利益,应属无效。判例来源:再审申请人湖南省永州联盛房地产开发有限公司诉被申请人湖南省道县人民政府撤销行政奖励决定案【湖南省永州联盛房地产开发有限公司、湖南省道县人民政府再审审查与审判监督行政裁定书;(2020)最高法行申13016号;裁定日期:12月29日;发布日期:2021年2月7日】文书节选:本院经审查认为,《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》〔国办发(2006)100号〕第一条规定,国有土地使用权出让收入包括改变出让国有土地使用权土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款。任何地区、部门和单位都不得以“招商引资”“旧城改造”“国有企业改制”等各种名义减免土地出让收入,实行“零地价”,甚至“负地价”,或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入。财政部、国土资源部、中国人民银行印发的《国有土地使用权出让收支管理办法》第二条、第十条亦作出相同规定。根据以上规定,改变土地容积率应当补缴的土地价款属于国有土地使用权出让收入,任何地区、部门和单位都不得减免或以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免。本案中,根据原审查明的事实,联盛公司因涉案土地容积率调整补交土地出让金1,304万元,随后道县政府又将该土地出让金的80%作为奖励拨付给了联盛公司。道县政府同意拨付给联盛公司的资金,是从国家金库道县支库支出,且是通过地方基金预算从国有土地使用权出让收入中安排的,拨款凭证摘要亦记载为“土地出让金补贴”,其支出的资金应属土地出让金。道县政府的该行为属于以先征后返的形式变相减免土地出让收入,违反了前述规定,损害了国家和公共利益。《湖南省行政程序规定》第一百五十八条第一款规定,行政机关行政程序违法的,行政机关应当依职权或者依申请自行纠正。道县政府于2019年6月3日作出撤销奖励决定,决定撤销并收缴对联盛公司的违规奖励资金共计1,043万元,属依职权自行纠错行为,并无不当。一、二审判决驳回联盛公司的诉讼请求和上诉,符合法律规定。联盛公司主张的再审事由不能成立,不应予以支持。

发布者:Aaron
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